Nếu đang có dự định đầu tư vào bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng để sinh lời, các nhà đầu tư cần tham khảo trước 6 câu hỏi thường gặp và 3 nguyên tắc “bất di bất dịch” dưới đây.

6 câu hỏi cần giải đáp trước khi quyết định đầu tư BĐS nghỉ dưỡng

Tại nhiều dự án kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel (căn hộ khách sạn) ở Việt Nam, chủ đầu tư (CĐT) thường dùng đòn bẩy cam kết lợi nhuận để gọi vốn, thu hút nhà đầu tư và khách hàng. Theo đó, phần trăm cam kết lợi nhuận trên hợp đồng ký kết giữa 2 bên ở mức rất cao, khoảng từ 8-12%/năm. Thậm chí có trường hợp cá biệt cam kết đẩy lên mức 14%/năm. Tuy nhiên, cam kết là một chuyện, còn việc CĐT có thực hiện được hay không lại là chuyện khác.

Do vậy, các nhà đầu tư cần sáng suốt trước những con số “như mơ” như vậy. Theo ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation, từng phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018: “Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy”. Mặt khác, CBRE Việt Nam cũng khuyến cáo giới đầu tư cần trực tiếp tham khảo thông tin qua nhiều kênh khác nhau, bởi chính họ là người chịu trách nhiệm với số tiền sẽ bỏ ra.

Vậy nên, “chọn mặt gửi vàng” là điều vô cùng quan trọng khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng. CBRE khuyên các nhà đầu tư cần giải đáp 6 câu hỏi dưới đây trước khi quyết định “xuống tiền”:

1. Dự án BĐS nghỉ dưỡng này đã đạt đủ các yêu cầu pháp lý chưa?
2. CĐT đã từng phát triển những dự án nào, có phải là đơn vị uy tín không?
3. Tiềm năng du lịch của khu vực dự án tọa lạc có thực sự hấp dẫn?
4. Mức cam kết lợi nhuận do CĐT đưa ra có thực sự khả thi, sát với thực tế không?
5. Nếu bạn tự cho thuê thì lợi nhuận cho thuê một năm là bao nhiêu? Có hấp dẫn hơn so với các kênh đầu tư khác?
6. Mức độ cạnh tranh của thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong tương lai như thế nào và có ảnh hưởng đến giá thuê, giá bán sản phẩm sau này không?

Pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định, cơ chế rõ ràng để bảo vệ người mua BĐS nghỉ dưỡng trong trường hợp CĐT không tuân thủ cam kết lợi nhuận đề ra trước đó. Vì vậy, nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng càng cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê bởi nguồn cung một lúc tăng cao.

Đó là chưa xét đến giai đoạn sau cam kết lợi nhuận. Đa số các chủ đầu tư chỉ đưa ra cam kết lợi nhuận dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu nhiều rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

3 quy tắc “vàng” trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Ngoài 6 câu hỏi cần suy xét kỹ như trên, các chuyên gia còn đưa ra 3 quy tắc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng: Nhất vị trí - nhì pháp lý - ba vận hành.

Những dự án BĐS nghỉ dưỡng nằm ở trung tâm đông dân cư, liền kề các khu vui chơi, giải trí, đầy đủ giấy tờ pháp lý, có đơn vị quản lý uy tín, nhiều kinh nghiệm... sẽ đảm bảo khả năng vận hành condotel, cũng như đảm bảo tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao quanh năm. Từ đó mang lại lợi ích đầu tư cho khách hàng, khả năng xoay vòng vốn và sinh lời cao.

Nguyên tắc thứ nhất – “vị trí” trong đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đóng vai trò rất quan trọng, mang tính “sống còn” làm nên sự thành công của dự án. Do đó các dự án BĐS nghỉ dưỡng thường phát triển mạnh ở các thành phố, địa điểm có tiềm năng cao về du lịch, như những địa điểm nổi tiếng, sầm uất, có cảnh quan hấp dẫn, nhiều bãi biển đẹp…

Nguyên tắc thứ hai – “pháp lý” đang là rào cản của nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng khi Nhà nước hiện vẫn chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho các loại hình này, điển hình là condotel và officetel. Ngoài ra, mặc dù thiếu thủ tục pháp lý, CĐT và các đơn vị phân phối một số dự án vẫn thực hiện rao bán, chuyển nhượng BĐS thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ để thu tiền từ người mua, trong khi các hình thức này không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các quy định pháp luật có liên quan.

Nguyên tắc cuối cùng – “vận hành” là yếu tố chủ chốt mang đến lợi nhuận cho nhà đầu tư. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhất là condotel, cần được đảm bảo chắc chắn về hiệu suất đầu tư cho khách hàng và điều này phụ thuộc vào khả năng vận hành trong tương lai. Theo đó, công thức “chuẩn” để khả năng vận hành đạt hiệu quả tốt gồm: Đảm bảo các yếu tố vị trí đẹp, tiềm năng phát triển cao, CĐT uy tín, mức giá hợp lý và đặc biệt là đơn vị quản lý có kinh nghiệm, uy tín và bảo chứng minh bạch.

Theo TBKD